Manual como comprar una casa

[Oso]

Con esto intento transmitir lo que sé, lo que he visto y vivido como agente inmobiliario que fui hace ya años. Desafortunadamente me he topado con mucha gente con miles de dudas, desconocimiento e inocencia en lo que a comprar vivienda se refiere. Considero que todas las personas que tengan intención de dar el paso de comprar vivienda deberían saber a lo que se exponen e ir con seguridad y certeza ante una transacción patrimonial. Es por ello por lo que si alguien tiene dudas sobre compra de vivienda las resuelvo por MP sin problema, aunque antes recomiendo leer el hilo pues muchas dudas se pueden resolver con una lectura rápida

La información ante temas tan serios debería ser de dominio público, por ello me he liado a teclear estos consejos, advertencias y sugerencias y lo dejo en formato “open” sin +hd ni nada, aunque en anteriores volúmenes cierto webmaster me puso el +hd para que la gente se viera obligada a conseguir cuneta para poder leerlo. No es mi foro, solo posteo en él.

Por supuesto todo lo que aquí expongo es una introducción; un “barniz” con el que busco abrir un poco los ojos, pero esto es solo un comienzo y por parte del comprador debe haber una búsqueda incisiva de información y de interés sobre todo lo relativo a comprar vivienda. Al mismo tiempo es una información “en términos generales”, con esto quiero decir que cada barrio, cada ciudad, cada provincia es diferente y particular, y cada uno tiene que conocer sus dominios o lugares en los que tiene pensado vivir. No sé cómo evoluciona exactamente cada ciudad de España, que es algo que se me ha preguntado varias veces.

En relación a los anteriores manuales, de compra y venta (arriba mencionados), algunos shures y conocidos me han recomendado hacerme un patreon, pero tuvo poco éxito, así que si algún majete se siente generoso, dejo mi dirección walletde bitcoin por si a alguno le sobran unos satoshis:
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Muchas gracias a los que se sientan generosos

Introducción:

Lo primero de todo que se debe tener en cuenta es que una vivienda es patrimonio, y que su adquisición es algo muy serio, muy importante, que rara vez se hace en la vida (la media es de sólo 2 veces a lo largo de toda una vida) y cuyas consecuencias afectarán aspectos considerables de aquel que vaya a vivir en su propiedad.

Aunque no es algo que deba echarte para atrás, pero debes saber, por tu vivienda pagarás impuestos al comprarla, al tenerla, al venderla y al heredarla (IVA, ITP, AJD, IBI, Pluvalías, Impuestos de sucesiones). Más adelante los comentaré.
Sí, amigos, hacienda somos todos (y el dinero público no es de nadie…)

La vivienda es una decisión muy estratégica. A título personal la veo como la cuarta más importante después de escoger adecuadamente a tu pareja, tener o no tener hijos, y el trabajo/formación a largo plazo.

Precio/coste:

Lo veo como uno de los puntos más importantes. La vivienda a fecha de hoy implica dejarse una cuantía de pasta importante, que puede suponer un entre 5 y 6 años del salario bruto anual de un trabajador (y según en qué provincias, mucho más). Al coste de la vivienda hay que incluir otros gastos que iré mencionando.

Si vas a adquirir por medio de una agencia, como comprador, lo primero que te tiene que quedar claro es que la inmobiliaria cobra del vendedor en la mayoría de las ocasiones (algunas también al comprador) por tanto su cliente real es el vendedor, y es a quien tiene que dejar más satisfecho. Los agentes comerciales tienen que “captar inmuebles” es decir, conseguir que la gente les deje sus pisos para vender.

Si un comercial sólo tiene pisos de mierda para enseñarte (ya sean captados por él o por sus compañeros) te intentará colar las mierdas que tenga (como cuando a la frutera le llegan manzanas pochas y te las intenta meter en la bolsa). ¿Qué buscas 2 habitaciones? No hombre no, compra este de 3 que cuesta algo más pero seguro que te viene genial…. ¿Qué quieres en este barrio? No hombre, no, mejor en este multiculturalizado y por la mañana te despiertan tus vecinos rumanos con música de su tierra a todo volumen.

Con esto no digo que no acudas a agencias, de hecho, todo lo contrario. Acude a todas las agencias y particulares, pues podrás comprar precio/atributos de todo el mercado. Pero no dejes que te la cuelen, atento a todo.

DATO: El precio de un inmueble, RARA vez vale lo que pide el dueño (la propiedad). Vale lo que el comprador (o compradores) estén dispuestos a pagar. Que alguien pida 150.000 no implica que lo valga.

Para darte una idea del precio más realista, lo mejor que puedes hacer es pedir (ya sea a la propiedad o a la inmobiliaria) el IBI del ayuntamiento donde se recoge el valor fiscal y catastral de inmueble. (Aclaración; el valor fiscal se vincula al ITP y el catastral al IBI. El fiscal se calcula en base al catastral y pueden ser muy diferentes aunque el precio de mercados suele ser por debajo del valor fiscal.

Como en el anterior volumen el tema del valor catastral generó críticas, haré ampliación para dar más detalle, cito a un forero:

Cita:

1. El valor catastral de los inmuebles en un municipio se calcula a través de un procedimiento de valoración colectiva que se realiza cada X años, por ley debería ser cada 10 años, pero hay municipios con valores catastrales de más 20 años. Por tanto en un municipio cuyo procedimiento de valoración se haya realizado en 1995, los valores catastrales nada tendrán que ver con los valores de mercado actuales.

2. Por otro lado, por ley el valor catastral no puede superar el valor de mercado y para asegurar esto el valor catastral es el resultado de multiplicar el valor de mercado por 0.5, por tanto la mitad del valor de mercado. Por tanto pongamos que una vivienda en un municipio te pidiesen 250000€, y da la casualidad que ese año se ha realizado un procedimiento de valoración en el municipio y esa vivienda tiene un valor catastral de 125000€, en este caso el valor de oferta es posible que sea correcto (la valoración inmobiliaria no es una ciencia exacta).

El valor catastral es un indicativo, pero no implica una vinculación 100% exacta. Según qué casos el valor catastral se ha quedado por debajo si el mercado es muy alcista (como está ocurriendo ahora en Barcelona o Madrid) y al mismo tiempo el valor catastral puede quedar desfasado en viviendas cuyo barrio ha degenerado, o poblaciones que pierden población, como ocurre con los pueblos.
Como digo, es un indicativo, pero el valor de mercado no es el valor catastral o fiscal. Una cosa es lo que opine Hacienda y otra la realidad. Pero deberéis tener en cuenta el valor fiscal, pues si compráis por debajo de ese número, Hacienda pasará a reclamar, pues habréis pagado impuestos por debajo de lo que Hacienda considera suyo.
Enlace de interés: ¿Qué es el Valor Catastral?

Si no te dan el IBI del ayuntamiento para poder ver el valor catastral, pufff algo te quieren ocultar, o a lo mejor son unos incompetentes. Las buenas agencias te lo dan si lo pides. He llegado a ver garajes por los que pedían 68.000€ cuando su valor fiscal era de 25.000€.
Dato: Hacienda suele tirar al alza para cobrar más por estos impuestos, por lo tanto su valor de mercado suele ser algo menor. Pero como digo, es algo orientativo.

En cuanto a la evolución del precio, dejo enlace de interés, puedes mirar por comunidades, pero recuerda que la evolución de comunidad no coincide por narices con una población concreta dentro de esa comunidad: https://www.tinsa.es/precio-vivienda/

Cuando en las noticias dicen que el precio de la vivienda sube/baja, sin especificar de qué manera, y sin decir que el mercado está polarizado lo único que se consigue es que la típica Charo se emocione y ponga en venta a la venta el piso de su madre recién fallecida a un precio rotodosiano y fuera de mercado.

Más adelante hablaremos del covid y de cómo puede afectar todo a la vivienda.

A la hora de pasar ofertas, que no te dé miedo pasar ofertas por el 50% del valor de precio anunciado. Hay gente muyyyyy pasada de vueltas. No obstante recuerda que por agencia, a la propiedad siempre le va a doler más bajar precio, pues tiene que soltar pasta a la agencia por todo el trabajo realizado. Abajo explicaré extrategias.

Hay anuncios que llevan colgados demasiados meses o incluso años en la red, en general por cabezonería de sus dueños de no bajar de precio (o no haber bajado de precio a tiempo). Más adelante comentaré estrategias para abordar a esta clase de gentes.

Gastos e impuestos derivados de la compra:

No es lo mismo comprar pisos de primera, que de segunda mano. Comprar inmuebles de primera mano implica pagar IVA, que es del 10% en la mayoría de los casos (incluyendo garajes, anexos…) En el caso de VPOs, este impuesto es menor, precisamente porque se supone que va a personas con menos rentas. Suele estar en el 4-5%. Todo ello sobre el precio final de venta.

En el caso de segunda mano se aplica el ITP (Impuesto de Transmisión Patrimonial), por ser precisamente eso; una transmisión patrimonial. Este impuesto es distinto pues grava una transacción en teoría diferente, por tanto no será necesariamente del 10%.

El ITP varía de una comunidad a otra, y lo mismo tienes un 6% que un 11%, así que infórmate de cuanto es en tu comunidad antes de que se te quede cara de Roto2. Ojito a este porcentaje, porque si compras un inmueble por 100.000 euros y sabes que el itp es del 6%, y pagas los 6.000 que te tocan, puede que llegue nuestra gran amiga Hacienda y diga: “Uuuuyyy pero si me parece a mí que vale más. Fíjate, que considero que vale 110.000, así que paga lo que te queda”. Esto es lo que se conoce como una “complementaria” y Hacienda te la puede pasar incluso a los 5 años de haber comprado. Recuerda, Hacienda somos todos…
La complementaria puede ser recurrida si demuestras que tu vivienda realmente valía menos de lo que dice Hacienda. Pero eso te implicará un tasador independiente y rollo de papeleo personalmente no sé de nadie que haya ganado esta batalla a hacienda, pero tampoco conozco a muchos que lo hayan peleado, si alguien quiere contar su experiencia se agrade:
Enlace de interés: Liquidación complementaria. Como recurrir una liquidación complementaria de hacienda por ITP - ITE España

Cito a forero que participó en el anterior volumen:

Cita:

Trabajo en una tasadora (Tinsa) y cada vez más clientes piden la tasación directamente a nosotros en lugar de al banco. No veáis la capacidad de negociación que da eso, si la solicitas antes de comprar te puede valer para negociar ligeramente ya que conoces de antemano el 80% que te dará el banco como máximo y si existe mucha diferencia entre precio de compraventa y tasación.
También he visto casos en los que una tasación ha ayudado mucho porque la casa no era legal…
Si queréis más info, aquí estoy

Si eres menor de 30 años o es una VPO también el impuesto será distinto. Cada comunidad varía.
Dejo enlace de interés: https://www.idealista.com/static/common/pdf/mortgages/itp-compra-segunda-mano.pdf

Antaño también se pagaba AJD (Actos Jurídicos documentados) entre el 0,5 y 1,5% según la comunidad. Dejo enlace de interés, aunque cada CCAA los modifica cada X tiempo y este enlace puede estar desactualizado como lo estaba el del volumen anterior: ITP, AJD e IVA: los impuestos a la compra de vivienda – ING – En Naranja
No obstante aquí tenemos el tema de los bancos que todos hemos visto en las noticias, que ahora pasa a ser desembolso del banco: Los bancos asumen desde hoy el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados - elEconomista.es
Pero ya se preocuparán los bancos de que pagues de un modo u otro
La banca no absorberá el impuesto AJD, estas son las formas en las que lo repercutirá a los clientes
Por cierto, que no se te olvide que cuando pases por el notario tendrás que pagar de nuevo sus honorarios, y la cuantía no es fija, pues depende de las páginas de las escrituras. También como pidas hipoteca tendrás que pasar de nuevo por el notario, a pagar de nuevo.

Bueno, no, la broma no termina: También tienes que ir al registro y pagar para que registren que esa propiedad es ahora tuya. Y si pillas gestoría pues otros 100-200 lereles que saldrán de tu bolsillo, creo que algunas de los bancos te gestionan cosas de estas pero igual te sale el pico por 700-800 euros.

Del mismo modo debes saber que una vez pagues toda la hipoteca deberás volver a pasar por el notario para así dejar constancia notarial de que la deuda ha quedado resuelta con el banco. Adiós billetes, adiós.

Ah, y si pides hipoteca tendrás que pagar al tasador del banco, aunque algunos bancos no te la cobran.
Dejo enlace de interés respecto al tema:

¿Cuánto te costará el notario, el IVA o el registro si compras una casa?

Cito a un forero del anterior volumen

Cita:

Buah, tochaco. He llegado a la parte de los impuestos, notario, registro… Y no he visto un dato importante que dejo por aquí.
Cuando se formaliza la hipoteca con el banco por primera vez, los gastos de Registro le corresponden al banco en un 100%.
Los gastos de Gestoria y Notaria en un 50%.

No tengo a mano las sentencias exactas que ha dictaminado el TSJUE porque lo lleva mi abogado. Yo acabo de iniciar el proceso de reclamacion al banco,el cual me ha ofrecido una cuantía de la mitad de lo que me corresponde, de una hipoteca de 2012, por lo que iremos a juicio. Al haber transcurrido tiempo desde la hipoteca ademas hay que sumar a todo eso un 4% de intereses por año.

Entre gastos, impuestos y demás hostias, ponle que te vas a dejar un 11-13% adicional al valor del inmueble. ¿Por tanto cuánto te hará falta?

La hipoteca

La hipoteca es otra piedra angular dentro de la compra de vivienda. La mayoría de la gente requiere de financiación bancaria. Si no tienes toda la pasta para comprar (junto con sus gastos derivados) no te quedará más remedio que pedir dinero prestado. Algunos tienen algo de ayuda familiar, pero lo normal es tirar de bancos.

Antes incluso de visitar inmuebles, deberías pisar oficinas de bancos, o informarte por internet, a ver qué condiciones tienen en cada entidad bancaria. La hipoteca puede suponer una soga al cuello si no es bien llevada.

Es habitual que en muchos sitios te hagan derivar tu nómina a la misma cuenta de la que te cobrarán la hipoteca, y al mismo tiempo es también probable que tengas que hacerte un seguro de hogar y de vida (igual son otros 50 euros al mes); el banco quiere cubrirse las espaldas: Si hay un fuego en tu casa y tú decides dejar de pagar lo que van a embargar es una vivienda que no vale una mierda. Así que al coste de la hipoteca ponle también otros tantos euros de seguros.

Después de haber comparado hipotecas, es bastante probable que en los bancos ya te hayan orientado sobre hasta qué valor te podrían dar hipoteca (siempre en función del valor de tasación).

Lo aconsejable es tener un 40% del valor del inmueble ahorrado. Si es la primera vez que ves esta cifra, no te alarmes. La explicación es la siguiente: De forma habitual el banco sólo te va a dar el 80% de la financiación (y si puedes menos, mejor), por tanto ya tienes que tener ahorrado el 20%, a eso súmale impuestos, notario, gastos varios, mudanzas… te han ido al 13% adicional. Todo ello sin contar con que quieras hacer reformas, comprar muebles y demás. Por tanto ya puedes tener ahorra mínimo un 33% (de hecho es lo que incluso el buscador idealista recomienda tener al menos un 31% que es lo menos que te exigirá el banco).

Enlace de interés: https://www.idealista.com/hipotecas/simulador-hipotecas/hipoteca-para-comprar-casa

A poco que tengas que pintar, arreglar, muebles, electrodomésticos y no quieras dejar tus ahorros tiritando o un nivel demigrante… menos del 40% es arriesgado a nivel financiero.

“Pero shur, mi cuñado se compró un piso y casi no tenía ahorrado” Recordemos que en la época burbujeril los bancos daban el 110% del precio de tasación (y la tasación se ponía por precio de mercado por su valor potencial).

“Pero shur, no mejodah!, que yo apenas tengo ahorrado, tiraré de piso de banco que me dan 100% de financiación premoh” OJITO. 100% de financiación implica más pasta que tendrás que amortizar, por tanto o bien tendrás que pagar más cuota mensual, o más años (o ambas). Por otro lado los pisos de banco suelen tener desperfectos deliberados o no tienen el más mínimo electrodoméstico/mueble (algunos ni las cocinas montadas). En otras palabras, te hará falta más ahorro inicial, con lo que ese 100% de financiación no es un argumento de peso.

“Pero shur, yo no tengo tanto cash” Pues ya lo siento, pero hay que saber meterse en aquello que puedas pagar.

“Fuahshur, que murió mi abuela y me ha dejado 40.000” Ya tengo para el 40% ahora me voy a meter en una hipoteca de 500€ mensuales, con mi sueldo de 1000 netos al mes. OJO, MUCHO, PERO QUE MUCHO OJITO A ESTO. Esto se trata de cuestión financiera.
¿Qué porcentaje dedicar del sueldo a una hipoteca? Puff hay opiniones varias. Algunos dicen un 30%, otros un 40%, he llegado a ver un 50%…

Lo aconsejable es que la cuota de hipoteca no ocupe más de un tercio de los ingresos de la unidad familiar. Que tu mujer gana 200 euros porque curra los findes y tú ganas 1000 euros; no más de 400 euros de cuota mensual. Que te vas a comprar tu piso de soltero y ganas la media 3.000 mensuales forococheros, pues como mucho 1000 machacantes al mes.

Recordad que además de la cuota de hipoteca también tendréis seguro de hogar, de vida, IBI, comunidad de vecinos, basuras, además de potenciales de arreglos/mejoras. Sed responsables financieramente, que luego llega el llanto y el crujir de dientes.
¿Y a cuántos años me hipoteco? Ese es otro gran dilema para mucho. Más años implica menos cuota al mes, pero ¿hasta qué punto es bueno hipotecarse muchos años? Cuántos más años, el interés será mayor y habremos pagado más en intereses.
No hay fórmula mágica, debe ser situación de cada uno.

Si bien es cierto que he escuchado en varias ocasiones la fórmula: hipoteca a 30 años con bajo coste por amortización. ¿Qué quiere decir esto? Cuando tienes hipoteca tienes la opción de amortizar deuda. Si por ejemplo pediste hace años 288.000 de crédito y has ahorrado algo de dinero puedes quitarte parte de la deuda. Aunque por ello hay que pagar algo de comisión (no obstante había previsión de que se quitase, enlace de interés: Bruselas obliga a la banca española a eliminar la comisión por amortizar hipotecas a partir del sexto año . Esto quiere decir que si no quieres tener una soga al cuello todos los meses puedes ponerte un plazo de amortización más largo y cuando tu situación financiera mejore, quitar parte de la hipoteca (o si te va muy bien, toda). Esas comisiones tendrás que investigarlas según cada entidad bancaria.

¿Fijo o variable? Otra de las grandes cuestiones a la hora de la hipoteca es el fijo vs variable. Hay quienes piden la hipoteca a un interés ya fijado durante todo el tiempo que dura la deuda financiera. Otros se la juegan y piden variable, en relación al Euribor.
Ahora mismo los intereses están bajos (marzo 2018), eso quiere decir que a futuro subirán, la pregunta del millón es ¿Cuándo?. Quien pille ahora variable, pagará poca cuota de intereses pero ojito a lo que se puede enfrentar en el futuro. Nunca se sabe cómo estarán los intereses de aquí a 5, 10, 15 o 20 años… Mi consejo particular es el fijo, pero la decisión final corre por cuenta de la aversión que tenga cada uno al riesgo. Recordad que la tranquilidad también es dinero.

NEGOCIAR CON LOS BANCOS:
Al igual que en la negociación con el vendedor, es de vital importancia una serie de cuestiones:
1º-Demostrar que estás muy informado. Lo primero que deben ver es que no eres un panoli, que sabes dónde te estás metiendo, que entiendes sobre tipos de interés [(ojo diferencia TIN y TAE)] ¿Qué es el TIN? ¿Y la TAE? Sus diferencias y cómo afectan al consumidor - EcoDiario.es . Hazles saber que estás mirando en otros bancos y que deseas saber TODO, desde gastos de apertura, amortización… Yo incluso pediría un desglose de un supuesto de hipoteca con la parte de amortización y de intereses de cada cuota.
2º-Revisar cada apartado. Lee todo, toda el contrato de la hipoteca, llévatelo a casa y léelo pausada y atentamente. No quieras estar como esos que protagonizan los juicios por clausulas abusivas y clausulas suelo. Los bancos quieren protegerse de intereses negativos.
3º-Recuerda que para los bancos, tu eres un cliente, no un amigo, contigo quieren hacer negocio, y todo negocio el riesgo y la rentabilidad van de la mano. Es decir, si demuestras ser una persona solvente, con buen ratio de ahorro, buenos ingresos y buen historial bancario demostrarás ser un cliente bueno. Ser un buen cliente te da más poder de negociación. Cuantos más años pidas para amortizar la hipoteca, cuanto más necesites de financiación en peor situación te colocas. Demostrar que solo necesitas el 60-50% de financiación en lugar del 80-100% le hace ver al banco que en cualquier momento vendes la casa y ellos recuperan lo que es suyo sin problemas.
Ojo, incluso aunque tengas gran parte del capital, si es un precio de poco precio puede que el banco te exija un mínimo. ING por ejemplo no da menos hipoteca de 50.000€
Enlaces de interés: http://www.economiadigital.es/finanzas-y-macro/como-negociar-la-hipoteca-para-no-pagar-el-doble-por-la-vivienda_180910_102.html
Hipotecas: Cómo negociar las condiciones de la hipota con el banco
Claves para negociar la hipoteca | Economía | EL PAÍS

Enlace de interés: Ayuda estatal para la compra de vivienda. https://elpais.com/economia/2018/03/09/actualidad/1520594284_051486.html

Atributos de la vivienda a considerar:

Recuerda que una vivienda puede ser para muchos, muchos años, piensa seriamente sobre ciertos atributos.

Ubicación:

Huye de todo barrio multicultural o etniano. Algunos tienen la suerte de mejorar con los años, lo digo por experiencias, pero es lo menos habitual.

Paséate a ver que vecindario tienes por los portales, por las tiendas cercanas… Si hay muchos o pocos grafitis, como de limpia está la calle o si está muy “machacada” en aceras, azulejos y demás.

Elementos como: Colegios, farmacias, zonas verdes, transporte, ambulatorios… son prácticos para la vida en un barrio. Antes que decantarte por una zona media-alta, tal vez debas mirar barrios más medios pues hay barrios más “Premium” sin llegar a pijos, que no son prácticos para vivir. Total dependencia del coche para transporte, falta de colegios, supermercados, farmacias o zonas de ocio… Es muy común en barrios semi-pijos de reciente creación.

Un ejemplo para los que conozcan Santander sería la zona de la S-20 y el Alisal: El alisal siendo buen barrio o al menos barrio medio a pesar de no estar lejos de Cazoña (barrio tranquilo aunque famoso por la etnia), no es tan Premium, pero sigue contando con buen vecindario, un buen centro de salud, buen transporte en autobús incluyendo buses nocturnos, sin ruidos, con institutos, parques, supermercados e hipermercados a tiro de piedra. La S-20 no cuenta con centros de salud próximos por ser de reciente creación, no hay apenas autobuses ni previsión de haberlos pues no hay población y la organización de líneas no da pie a crear nuevas (o si se crean no tendrán mucha frecuencia). Todo el tráfico de la S-20 genera ruidos pues nadie respeta los 50 km/h y tampoco tiene centros académicos próximos. Pero si eres Mr.Postureo, ya sabes por dónde tirar.

Las buenas comunicaciones jugarán otro papel vital en tu día a día, me refiero tanto a buenas redes de carreteras para coches, autobuses diarios, autobuses nocturnos, metro, tranvías.

Evita comprar porque esté al lado de tu trabajo (a no ser que seas funcionario y no te vayas nunca a mover del sitio). Evita que aspectos concretos de tu vida sean decisivos para la ubicación, sobre todo si son aspectos que pueden variar con relativa facilidad. Hay gente que utiliza su lugar de trabajo como punto de referencia, sin tener en cuenta que perfectamente puede cambiar de trabajo en el futuro, o que uno sea trasladado.

Sacrificar buenas comunicaciones, buen trasporte público o servicios próximos, por una cuestión laboral puede ser muy mala jugada a futuro. A no ser que seas funcionario… tenlo en cuenta, pero que no sea prioritario.

Ascensor:

Si el garaje puede ser muy a tener en cuenta, lo del ascensor puede ser terrible.
Cuando eres joven, jovial y tienes las piernas sanas tiras por las escaleras cual rocoso que todos los días hace pierna en el gym. Pero cuando seas un abuelete no lo creo.

En lo personal he visto a varios ancianos (familiares míos incluídos) PRISIONEROS, de sus propios hogares, todo por tener que subir y bajar las escaleras.

Sé de farmacéuticos que incluso llevan la medicación a sus clientes porque ellos mismos se han visto recluidos en sus hogares del año la pera.

Incluso sin ser anciano; Súbete a un quinto sin ascensor con las bolsas de la compra (agua, leche incluida) o arriba y abajo con un carrito de bebé (o bicis). Y como algún día tengas una lesión en pierna/pie no veas que diversión subir a la pata chula.

Tampoco todo es alegría con un ascensor: Las últimas plantas suelen sufrir el ruido del motor y engranajes. Sin un buen aislamiento puedes maldecir su ruido por la noche cuando todo esté tranquilo y solo se oigan los engranajes girar (o incluso por el día)

Garaje:

El coche ha pasado a ser algo de vital importancia, tanto en pueblos como ciudades. En algunos sitios aparcar a la primera se disfruta más que mil poles. Personalmente considero que la auténtica salud es tener garaje dentro de tu mismo edifico y que el ascensor llegue ahí. Si en tu edifico no hay, pero crees que no pasa nada porque se aparca sin problemas en la calle, recuerda que los barrios evolucionan y donde antes había 4 coches sueltos en la calle, años más tarde llegó a haber cientos.

En caso de comprar garaje, busca que la plaza no sea ridícula, no vaya a ser que un día tengas peques, necesites un coche más grande y no haya forma humana ni divina de meter el coche en los 9 metros cuadrados de mini-plaza.

Ruidos:
Mucho más importante de lo que la gente cree.

Aviones, fábricas, carreteras, vías de tren… Es lo peor en tema ruidos,pues aunque de día tu cerebro los “ignora” de noche son un calvario pues se oyen mucho más de lo que a priori imaginas. No hay patrones concretos, cada ciudad es distinta por tanto deberás mirar que focos importantes de ruido hay en tus proximidades.

Por supuesto ni desarrollo lo que es estar próximo a zonas de fiesta/ocio nocturno. Los fines de semana pueden ser sinónimo de insomnio.
Sí puedes evita incluso tener bares justo debajo de la ventana, como un día necesites ir pronto a la cama igual no hay tapones para los oídos que puedan parar todo el ruido.

Número de habitaciones

No siempre el tener más habitaciones es bueno. Pues en algunos pisos se han hecho 4 habitaciones con el espacio que se debería haber destina a 3. Con lo cual acabas teniendo habitaciones del tamaño de cajas de cerillas en las que no cabe una cama, un armario de tamaño medio y una pequeña mesa de estudio.

Menos de 7 metros cuadrados por estancia no debería ser considera habitación. Desafortunadamente es muy habitual en Viviendas de Protección Oficial o Viviendas de Protección Pública (VPOs o VPPs).

En los últimos años las constructoras han pasado del modelo de 3 habitaciones y un baño al modelo 2 habitaciones y 2 baños, dado que son más baratas y mucha gente no tiene 2 hijos dada la baja natalidad; se han puesto en tendencia.

Pero también se ha puesto la tendencia de que jóvenes con un niño o con previsión de tenerlo se han comprado una vivienda de 2 habitaciones, y cuando ha llegado el segundo hijo a la familia se han dado cuenta de que requieren de un espacio extra, con lo cual toca vender la vivienda, pagando los impuestos correspondientes y otros impuestos por comprar otra, más gastos varios, mudanzas y demás… Todo eso es dinero.

En esas operaciones se pierde parné, que bien podría ser utilizado para cualquier otra cosa. Planifica bien que es lo mejor, no sólo para tu situación actual sino para tus potenciales situaciones futuras. El problema es que no es nada fácil y la vida da muchas vueltas, cada uno tendrá que saber qué quiere para su futuro.

Metros cuadrados

Hablar de los metros cuadrados no es tan sencillo como en principio parece. Nunca te dejes guiar por los metros anunciados en los portales o las agencias. De hecho, si haces un seguimiento correcto, podrá ver que la misma vivienda anuncia según qué agencia o particulares tiene distintos metros: 85 en un anuncio, 90 en otro, 92 en otro. Mucha gente no lo sabe y dice “aproximadamente XX metros” o directamente miente de forma deliberada.

Es muy habitual mentir sobre todo en pisos pequeños con metros útiles de 30 decir que tiene 50 metros a modo genérico.

Útiles Vs Construidos:

Los metros construidos es un dato sobre todo con el que se intentan orientar las constructoras. Olvídate de él, los metros construidos no son los reales o útiles, en ellos se computa otros espacios de comunidad, rellanos, paredes… A ti lo que te importa es aquello que realmente usas. Los metros de garaje no son metros de vivienda, al igual que los de trastero.
No mezclar unos con otros, no te dejes engañar. Lo mejor es que midas dentro de la vivienda con un metro, o también puedes medir el plano de la constructora, pero mejor mídelo tú mismo.

Los metros que aparecen en catastro y en los documentos de la vivienda no tienen por qué ser ciertos. Antiguamente las constructoras tenían que pagar metros que llegaban a construir, y a la hora de pagar impuestos cuando presentaban planos ponían que les habían salido menos metros, para así escaquearse del pago. Es habitual en viviendas de los 70-80 y en bastantes VPOs.

Enlace al catastro para ver los metros “oficiales” de una vivienda: https://www1.sedecatastro.gob.es/OVCFrames.aspx?TIPO=CONSULTA (puedes ponerlo por referencia catastral o dirección física).

Las terrazas son metros útiles, pero ponderan la mitad como metros, pues no es “vivienda”; no se hace vida en ellas teóricamente. Los armarios empotrados si son metros útiles, por tanto deberías contarlos. Ten en cuenta que puedes quitar las maderas que lo componen, pero por los huecos en los que están puestos lo mejor suele ser dejarlos para tal uso, pues se le da mejor uso y suelen estar pensados para tal fin. Aunque ya es una cuestión más de gustos, es tu casa y la reformas como quieres.

Distribución

Incluso si 2 viviendas tienen los mismos metros no tienen por qué ser iguales en metros “aprovechables”. Cuando digo aprovechables me refiero a la distribución y a las estancias-pasillos. Si te has encontrado con vendedores de entre 40-50 años es habitual que hayas oído lo de “son pocos metros, PERO MUY BIEN APROVECHADOS”. Es la frase para intentar disimular que es un piso enano. Normalmente no es cierto que estén bien aprovechados.

Los metros de pasillo son metros perdidos a efectos prácticos, pues simplemente son zonas de paso. ¿Qué prefieres, tener los metros en pasillo, o tener poco pasillo y una habitación más grandes? En las grandes viviendas antiguas es normal encontrarte metros y metros de pasillos. A no ser que te encante colgar cuadros, o pintar las paredes con florituras, cuantos menos metros en pasillo, mejor.
Aunque si tener los metros en pasillo es malo, mucho peor es tenerlos en habitaciones/estancias alargadas. Las cocinas suelen ser las que más lo sufren y es común ver cocinas que tras colocar fogones, nevera y demás, sólo tengas un metro de ancho en el espacio que puedes pisar, lo cual hace que tengas que estar todo el rato andando de un extremo a otro, o que si hay dos personas se choquen constantemente. Cuanto más cuadradas y menos estiradas, mejor.

Evita las distribuciones “raras”. Con distribuciones raras o atípicas que responden a gustos concretos me refiero a los siguientes ejemplos: Habitaciones con forma triangular, de trapecio, planos con forma de espiral, salones con forma de L. Hay muchos más ejemplos, pero todas ellas suelen tener como común denominador que se aprovecha menos los metros y cuesta más ubicar muebles.

El problema de estas particularidades es que de cara a futuras ventas o alquileres se pierde el interés de los potenciales interesados. Otro ejemplo serían las viviendas con distribuciones más habituales pero que han sido modificadas por gustos “particulares”.
En resumen: se pierde mucho público objetivo para futuras operaciones que nunca sabes cuándo puedes llegar a hacer.

Orientación

La orientación es uno de esos atributos de una vivienda que no puedes cambiar… la casa está como está posicionada y el sol no va a cambiar de posición por ti para que tengas más luz.

Yo prefiero buscar la orientación sur-oeste. Es la más luminosa y cálida. Si bien es cierto que no siempre es la mejor opción, pues en ocasiones están orientadas a calles principales con mucho tráfico y puede que tengas que sacrificar el silencio por luz.

Cito forero:

Cita:

La mejor opción, si es posible elegir vivienda, es una vivienda con al menos dos lienzos de fachada, uno al norte y otro al sur, con orientaciones cardinales estrictas. Con las habitaciones vivideras si es posible orientadas al Sur, dejando los dormitorios al norte. Esto significa tener una vivienda con orientación y ventilación cruzada. En una casa así, por convención natural, si abrimos las ventanas se generará una corriente natural en verano de unas habitaciones a otras. Además, por posicionamiento solar, el 21 de julio apenas entrará sol directo por las ventanas orientadas al sur, mientras que en invierno las soleará generosamente.

Y enlace de interés: ¿Qué orientación tiene que tener tu casa para ahorrar en energía?

VPO y VPP
Si es la primera vez (o de las primeras) que lees estas siglas debes saber que son viviendas vinculadas a la división del Estado de Vivienda, pues cuentan con condiciones especiales. Sus impuestos son menores, cuentan con ayudas para los primeros compradores, precios menores y más asequibles.

PERO: No se pueden vender en unos años sin perder las ayudas, cuentan con precio máximo de comercialización (no se pueden vender por encima del precio fijado, aunque el precio de mercado sea superior) aunque esté caduca según los años.

Además, cada VPO está vinculada a un plan de vivienda distinto, por lo que el precio máximo no es fijo para todas, ni la duración de ese precio máximo es fijo. Cada expediente es distinto y deberás informarte bien si vas a adquirir una. También cuentan con precios máximos para el alquiler.

Siempre habrá algún listo que quiera vender su VPO pidiendo dinero negro adicional al tope de mercado. Yo a esa gentuza incluso la denunciaría; Son personas que se han aprovechado de unas ayudas pagadas por el contribuyente y todavía pretenden hacer negocio.

Para sufrir de algunos dueños, estas viviendas tienen menos estatus social, y cuentan con peores calidades, en especial las construidas en la época de la burbuja pasada, se usaron las calidades más rasas. Hay casos de edificios que se encuentran a la espera de juicios para recibir indemnizaciones de más de medio millón de euros. Ni 10 años de antigüedad y ya ha tenido que poner andamios para arreglar la fachada. Los afectados por las irregularidades en la VPO de Santander constituirán una Plataforma

Enlace de interés: Lo que la ley regula: Tipos de viviendas protegidas: VPO, VPP, VPPB, VPPL y VPPA

Edad de los edificios

Intentad no pillar edificios demasiado antiguos pues podríais encontraros con derramazos de muchos euros nada más entrar: Fachadas, tejados, escaleras, ascensores, entre otros. Edificios con más edad que el comprador no es aconsejable.

Edificio más joven no implica mejor… Las calidades desde 2003-2008 han sido malísimas; No hacía falta hacer buenos pisos pues todo se vendía. Por tanto, que no vendan el “sólo 10 años de antigüedad”. Hay edificios del año 95 en mucho mejor estado que edificios del 2005.

Gastos de comunidad:

Hay mucha gente que se mete a comprar pisos sin saber que tiene unos gastos de comunidad de más de 100 euros. Los gastos de este tipo pueden variar mucho y según qué comunidades de vecinos hay más servicios, que suben mucho la aportación. Además de administrador de fincas, algunas cuentan con portero físico, que da “caché” pero a no ser que seáis 100 vecinos no veas como se va a poner la broma.

También hay que contar con gastos de limpieza, jardinería, electricidad, mantenimientos menores… etc, y otros gastos menos habituales como piscina. Hay comunidades de vecinos donde a pesar de ser 400 inmuebles, contando tanto con viviendas como locales comerciales, la cuota de comunidad mensual supera los 70 euros por vivienda.

El IBI

El Impuesto de Bienes Inmuebles será otro gasto fijo con el que tendrás que contar además de gastos de comunidad. Infórmate bien y pide recibos de cuanto tienes que pagar. Puede que te lleves una sorpresa inesperada.

Dúplex (y tríplex)

Seguro que has oído hablar de los fastuosos DUPLEX.
No dejarse engañar shurs. Los dúplex fueron inventados para que la parte superior de los edificios fueran “más metros a vender”. Se utilizaron lo que en algunos pisos son mansardas (o trasteros), para darle más “metros” a las viviendas. Sale más rentable vender metros como piso que como trastero.

Un nombre comercial bonito, un plano más grande y pufff ¡magia! Pisos más caros.
Desafortunadamente las personas con dúplex agaterados cuentan con menos luz por la orientación de las ventanas en la parte superior, menos metros reales (pues no se considera útil contar con 1,50 de altura (muchos nos damos en la cabeza a esa altura).

Son los primeros en disfrutar del ruido de la lluvia, de las goteras, del ruido del motor. ¿Os imagináis subir por unas escaleras de caracol un día que uno está cansado (o recién llegado de fiesta)?. No mola tener barreras arquitectónicas dentro de una vivienda.

Por supuesto la distribución de los dúplex no es fija, pero es aconsejable tener como mínimo la cocina, un baño completo, el salón y una habitación en la parte inferior.

Hay quienes quieren una solo habitación en la parte de arriba porque ahí duermen solo los padres y pueden hacer “ruido” sin despertar a los niños. Otros lo prefieren para tener una habitación de invitados o para que hijo adolescente se vaya para la parte de arriba y no de el coñazo en la edad del pavo.

Sé de gente muy contenta con su dúplex y gente que no los quiere ni en pintura, por lo que pensadlo y valoradlo con calma.

Revestimiento fachada exterior.
La fachada es también muuuy importante, ladrillo caravista es lo más “top”. Las fachadas ventiladas también tienen fama de buenas, pero es raro verlas originales, pues suelen ser el apaño que se le da a viviendas con problemas de ventilación. Una mala fachada implica humedades, frío e incomodidades futuras.

Ventanas

En relación a las ventanas mucha gente cuando va a ver pisos ve “apaños” que se le han hecho a viejas ventanas. Por apaños me refiero a ventanas que eran de madera y se les ha añadido unas ventanas correderas de aluminio hace ya tiempo.

Al igual que es importante elegir ubicación, un marco con buenas ventanas ya instaladas (o incluso miradores) puede ser una opción inteligente. El aislar de ruidos, temperatura y viento influirá mucho en la calidad de vida. Lo mejor suele ser el PVC de doble cristal pero hay diversidad de opiniones.
Enlaces de interés: ALUMINIO O PVC, la eterna pregunta | Ventacan, una ventana abierta

Como en otras cuestiones influyen los gustos, pero si te encuentras con unas ventanas “malas” piensa en cambiarlas pues puede que te cagues en tu nuevo pisito a las pocas semanas de meterte en él.
Informarte si las puedes cambiar y poner el color que quieras, no en todas las comunidades de vecinos se puede. Igual que no se siempre se pueden hacer cerramientos de terrazas por impacto visual. Si el edificio es muy antiguo puede que la fachada esté protegida por el ayuntamiento y no puedas cambiar la estética a voluntad, mira muy bien eso. Del año 1955 y anteriores es habitual no poder hacer modificaciones alegremente, cambia según los ayuntamientos.

Suelo

Los suelos de cerámica, o de pedruscos en general, es lo más frío que existe en invierno. Recuerdo con horror ir a mear descalzo cuando era crío en la casa de mis abuelos, pues el suelo era de granito y era como pisar hielo.

El parqué es la auténtica salud, cálido en invierno, templado en verano. Pero mal cuidado requiere de rascar y barnizar, lo cual no es fácil de hacer si tienes que ponerte a poner toda la casa patas arriba.Además tampoco se puede rascar y barnizar muchas veces, a partir de cierto número esa madera estará para ir a la basura.

Los hay defensores de otros materiales y alternativas como la tarima flotante, pero tengo entendido que cruje mucho y que al mismo tiempo cuando pisas se produce un efecto “ola” y se mueve toda la tarima de forma que “se desplaza” toda la vivienda o al menos todo lo que te rodea. Ya lo he visto en más de una casa reformada y a mi juicio no mola nada. De hecho es muy típico en casas reformadas donde se ha puesto suelo nuevo sobre el viejo.

Enlace a tipos de suelos a considerar: ¿Qué tipo de suelo elegir para su casa? | Reformas10

Ladrillo vs pladur.

Una cosa es “pladur” y otra Pladur. ¿Qué quiero decir? Que una cosa es tener un pladur bien armado, bien resistente, que se puedan montar cocinas encima. Otra cosa es tener una capa de cartón-yeso que se derriba de un puñetazo.
A título personal soy más pro-ladrillo, eso sí, acompañado de una buena capa de yeso (o alguna capa aislante) que sirve como excelente protección contra el frío y ruidos.

Tendal

Aunque este ya es un consejo más desechable, cuando se va a comprar una vivienda no siempre pensamos en todos los detalles; como es el de tender la ropa. A no ser que ya uno cuente con tener secadora, si se quiere poder tender sin depender de consumo eléctrico es importante tener un sitio donde colgar y airear la ropa sin problemas.

Algunas viviendas cuentan con terrazas abiertas o cerradas para tender. Otras cuentan con ventanas que dan a “tendederos” donde cuelgas la ropa al lado de la del vecino y existe la posibilidad de que salga volando o caiga al fondo del patio (más de una vez he visto algún tanga que voló lejos de su dueña [o dueño]). Si vives en una ciudad muy lluviosa como algunas del norte de España sabrás lo que es que en un día de sol se ponga a llover en cuestión de minutos y tu ropa se moje porque la tendiste y llovió mucho más de lo que decía el parte meteorológico.

Aquellos que tengan terrazas cerradas sabrán que también son muy útiles de cara a tener un trastero dentro de casa para tirar bicis, juguetes de los niños o lo que se tercie.

Viviendas a reformar

¿Si comprar una vivienda tiene tantos gastos iniciales? ¿Entonces mejor no comprar una vivienda a reformar, pues tiene más gastos iniciales?

En relación a las viviendas a reformar (total o parcialmente) hay una serie de ventajas y desventajas.

Las ventajas es que podrás poner la vivienda tu gusto: Poner el azulejado que más te gusta, los suelos, ventanas, cocina… etc. Podrás quitarle la estética “oldies” a todo aquello que no te guste. También podrás pedir menos hipoteca porque una vivienda a reformar siempre será más barata, con lo que hipotecas menos tu futuro.

Las desventajas son que para poder abordar toda la reforma te hará falta tener más ahorrado desde el inicio, y el 40% recomendable podría subirse a un 50-60%. Reformar lo más “viejo” o lo que justamente da más estética de antiguo, que son cocinas y baños, es justamente lo más caro. Inodoros, pilas, fogones, duchas, vitrocerámica… Según qué sitios y que calidades puede salir por un pico curioso, tal vez tengas que destinar 30k o incluso 50k para dejarlo como dios manda (según el tamaño de la vivienda claro).

Otra desventaja es que una vez que compres la vivienda tardarás todavía algún tiempo en entrar a vivir, pues aunque ya sea de tu propiedad seguirás sin poder “entrar a vivir”. Sé de obras que se han alargado 2-3 meses (cambiando fontanería y todo) y esos meses tal vez sigas teniendo que pagar el alquiler de la vivienda en la que vivías con anterioridad más la cuota de hipoteca de nueva vivienda. Como comenté, es recomendable no comprar viviendas que tengan más edad que la del comprador (o la persona que la va a habitar), por tanto adquirir una vivienda de más de 40-50 años es muy arriesgado para alguien de 30-35.

Del mismo modo también es aconsejable no reformar viviendas de forma “poco acorde”. Con poco acorde quiero decir no hacer una reforma del copón a una vivienda de barrio humilde. Porque si en el futuro se quiere recuperar con una potencial venta, eso no se recupera ni de broma. Tampoco hacer reformas básicas de calidades rasas a pisos en barrios más “postureo”. He visto a mucho inocente reformando viviendas VPOs en barrios de gitanos y luego queriendo “recuperar la inversión”.

Certificado energético:

El certificado energético es aquello que acredita e indica sobre el consumo energético y de emisiones de CO2.

Se clasifica por letras, y va a de la A a la G. Siendo A lo más respetuoso con el medio ambiente y tener el mejor consumo y G lo peor. Cuanto mejor sea este certificado (más próximo a la letra A) más interesante será una vivienda en especial por lo que te vas a ahorrar en calefacción . Pero las letras más habituales son la E y la D. En viviendas nuevas con placas solares en el tejado es habitual ver certificados energéticos B o C. Las letras G son muy típicas de viviendas antiguas con calefacciones del año la pera.

Tenlo en cuenta de cara al futuro, pues una letra B o C implica mejor calidad de cara al corto, medio y largo plazo.

Esto es algo que debe tener el propietario tanto para venta como para alquiler, y no poseerlo implica multas de 300 a 6.000€.

Enlace de interés: Qué es un Certificado Energético, todo lo que necesitas saber sobre el Certificado Energético.

Tipos de puertas:

Aunque al igual que las ventanas es algo que se puede cambiar, las puertas principales de acceso a la vivienda pueden ser básicas o de seguridad.

Una puerta básica con una cerradura simple es poco menos que tener un cartel de “entra a robar”, pues son fáciles de echar abajo o reventar la cerradura. Algunas personas van añadiendo más y más cerrojos como forma “barata” de mayor seguridad, pues siempre cuesta más tumbar abajo una puerta con 3 cerrojos que una simple.

Otros optan por dejar un solo cerrojo, pero cambiarlo por un cerrojo de llaves sin copia, de forma que solo se puede abrir la puerta con las llaves que dan en la compra. Son más seguras y no te las abrirán con un clip doblado.

Luego existe un abanico de puertas de seguridad variadas. Aunque las más conocidas son las acorazadas y blindadas. Existen varios niveles de seguridad (de 1 la más básica a 5 que es la más alta y que se supone se requiere de radiales y herramientas industriales para poder abrirse paso. Pero tampoco quiero entrar demasiado a fondo en la materia, primero porque no soy experto y segundo porque es algo que mejor cada investigue por su cuenta en función de la seguridad que busque.

Las blindadas aportan algo de seguridad, pero su nombre es engañoso pues no garantizan una seguridad total. Probablemente no soportase el intento de apertura de un profesional en robos.

Las acorazadas suelen ser de nivel 4-5 de seguridad y o bien abrirlo lleva más de una hora o directamente no se pueden abrir. No sé si alguno recuerda en las noticias (ahora no encuentro enlace) de una emboscada que iba a tender la policía a unos terroristas en Francia. Tenían intención de reventar la puerta y pillarles a todos por sorpresa. Pero la puerta era acorazada y tardaron más de una hora en entrar. Es decir, incluso la policía tiene imponentes problemas contra estas medidas de seguridad (imaginad unos ladrones al uso o incluso ladrones profesionales).

Enlace de interés: http://www.portalcerrajeros.es/diferencias-que-debemos-saber-entre-la-puerta-blindada-y-la-puerta-acorazada/

Pisos de banco:

¿Interesan los pisos de banco? Los pisos de banco tienen una serie de ventajas en cuanto a financiación, pero también desventajas. Hay gente que ha conseguido verdaderas gangas, pero se trata de inmuebles “maltratados” con mantenimiento cero y que para hacer habitables hace falta un mínimo de inyección de billetes. Lo mejor que se puede hacer ante esos pisos son ofertas del 50%, superagresivas.

COMPRAR SOBRE PLANO
No es exactamente un “atributo”, pero edito para hablar sobre la posibilidad de comprar sobre plano.

Desde luego tiene algunas ventajas, como el precio. Comprar sobre plano suele salir barato en relación a comprar un piso ya construido. Al mismo tiempo como los que compran sobre plano suelen ser los primeros, suelen comprar las mejores orientaciones, y los garajes más grandes y mejor situados.

Pero desde luego tiene otros inconvenientes. En primer lugar la posibilidad de que la obra nunca se acabe. Hay decenas de esqueletos de edificios repartidos a lo largo de la geografía española. La promotora puede que se declare en quiebra y adiós billetes. Aunque existen medidas para poder esquivarlo, y los bancos se suelen cubrir a la hora de hacer de depositantes.

Otro inconveniente muy jodido a mi gusto es que una vez entregadas las llaves y horror, no te gusta. No te gusta ni como han quedado las paredes, ni los acabados, ni las calidades. Dos descubres que es más ruidoso de lo que esperabas, que tiene mucha menos luz de lo que pintaban en las infografías, el azulejado tenía mucha mejor pinta… un largo etc. En lo personal he conocido gente que le pasó y alguno hizo de “pisapasero”, vendió el piso y sacó algo de pasta por venderlo como vivienda ya construida.

Una última cuestión a tener en cuenta sobre esta forma de compra de inmuebles, es que mientras esperas a que terminen de construirlos, has tenido que dejar un depósito. Es decir, hay un capital del que no dispones (entre el 20 y 25% del precio de venta es lo más normal). ¿Qué ocurre si mientras construyen tu futura vivienda se desploma el mercado y veis otros inmuebles que os gustan más y el precio es más atractivo que lo que vais a comprar?

Trucos de agentes inmobiliarios y TIPs para saber sobre una vivienda:

Entre los trucos clásicos de un “asesor inmobiliario” está el decirte que luego tienen otra visita o hay otras familias interesadas. Es posible que te la estén intentando colar pero bien. Algunos se quedan ahí esperando un rato en la puerta después de haber terminado una visita contigo; no te lo creas, y aunque le veas ahí esperar en la puerta puede que si llegue alguien hayan llamado a algún familiar/amigo a hacer de falsa visita (me han contado casos de particulares haciéndolo).

Para guiarte sobre el interés que genera esa vivienda, puedes usar el número de favoritos que tienen en portales como el idealista. Si ves que ese inmueble tiene 5 favoritos y la media de inmuebles similares es de 10, pues mucho interés no es que genere. Ojo, que exista interés, no implica que la gente esté dispuesta a pagar por lo que esté anunciado. Yo mismo tengo viviendas guardadas en favoritos por las que nunca he llegado a llamar ni a preguntar y ahí se han quedado.

También es muy normal que algunos mientan sobre cuanto lleva a la venta. Lo mismo te dicen que lleva a la venta un mes y puede que lleve en el mercado 2 años.

Personalmente el truco que utilizo yo es buscar la referencia en idealista (URL). El idealista le da un número de referencia a todos los anuncios que se publican y les va numerando en orden de aparición. Los anuncios más viejos tienen números más bajos.

Un ejemplo del centro de Burgos (Como dato: lleva así literalmente año y medio…):
Si ordenas las viviendas por “recientes” verás esto en la última página: https://www.idealista.com/inmueble/1603962/

Pero el primero en la primera página será https://www.idealista.com/inmueble/84870535/ ya que su número de serie va por los “84” millones. No te asustes, no hay 84 millones de pisos a la venta; son todos los inmuebles que ha habido anunciados en ese portal, incluyendo venta, alquiler, pisos, naves, garajes, locales…

Lo malo de esto es que no se puede saber exactamente cuánto lleva a la venta, pues no pone fecha. La única forma de verlo es habiendo hecho un seguimiento de inmuebles a la venta, mensual, semanal, diario… todo depende de tu interés. Sé de gente que mira cada 2-3 días, otros sólo lo hacen los domingos.

No obstante puede que ese piso lleve más tiempo anunciado si el anuncio que estás viendo es el de la agencia. Busca todos los anuncios en los que salga ese piso, pues puede que la agencia lo haya colgado ahora, pero el particular lo haya puesto por su cuenta hace 6 meses o hace años. Algunas agencias lo borran y lo vuelven a subir, primero para que no parezca tan viejo y segundo para que reaparezca en las notificaciones de aquellos que tienen alarmas de nuevos pisos en el correo. Lo gracioso de eso es que puedes encontrar el mismo piso anunciado a distintos precios (viendo que en el más antiguo pedían a lo mejor 20.000 euros más) Según qué casos también puedes ver como en el anuncio pone un precio de venta (por ejemplo 100.000) pero en la descripción del inmueble ponen que el precio de 120.00 (bajaron el precio y se les olvidó actualizar la descripción). Puedes llegar a ver diferencias de hasta 90.000 lereles según los casos.

Si tienes activadas las alertas con filtro de idealista o fotocasa, no te limites sólo a eso. Hay mucha gente que mete mal datos, como la zona donde se encuentra, el número de habitaciones, si tiene ascensor. Ocurre tanto con pisos de particulares como de agencias aunque es super habitual con pisos de bancos.

IMPORTANTE: un inmueble que lleve más de 2 meses en el mercado inmobiliario está pasado de precio, no es conveniente o ambas. Los inmuebles que están puestos a precio correcto, bien anunciados no tardan ni 60 días en salir del mercado. Y si el mercado es alcista puede en 2 semanas o días (pero sólo en caso de grandes capitales y zonas muy Premium). Cuando llegó la crisis en 2008 el tiempo para vender un inmueble se multiplicó por 10 pues la gente se negaba a priori a bajar de precio.

También te pueden mentir en que ha bajado mucho de precio: “ocasión” me dijo un personaje de una famosa agencia de Santander para poco menos que decirme que me diera prisa en pillar un piso, pues decía que había bajado MUCHO de precio. Yo sabía perfectamente que aquello apenas había bajado 9.000 y pico euros (y aún así seguía super pasado de precio). Le comenté que yo era conocedor de una escasa bajada que no llegaba a los 10.000 y el infraser todavía me decía que no, que había bajado mucho más. Luego miró en su hoja y se dio cuenta de que no llevaba razón.

Por esto tened en cuenta que algunos agentes comerciales no saben ni las variaciones de precio de sus inmuebles (siempre hay gente muy chapucera y poco profesional). En pisos de banco es muy habitual, demasiado a mi juicio.

Estrategias de cara a compra de vivienda:

Dado que hay anuncios que llevan colgados pila de años, y cuyo precio se aleja mucho de la realidad de mercado hay formas de “compensar” esta situación, en caso de que un inmueble te interese.

Puedes visitar el mismo inmueble, tú y otros familiares. Visitas separadas, ofreciendo una suma realista. Si es mínimamente inteligente se dará cuenta de que las pocas personas que preguntan por su piso ofrecen sumas parecidas, si con esas no se cosca… no pierdas ni un minuto, siempre habrá gente cabezona y terca cual mula.

Pongo ejemplo de cómo podría ser una estrategia para tirar de la moto a cabezones y flipados:
Si alguien tiene su piso por el que pide 190.000 pero al pedirle el valor catastral pone 125k y pisos de similares características están anunciados en 135-140k (más común de lo que imagináis), un precio realista de mercado sería en torno a 120k. Lo mejor es que hayas ido tu por un lado (o tú con tu mano) y tras ver el valor catastral a los días le llames y le ofrezcas 125.000 (por supuesto dirá que no, porque está flipado).

Luego que vayan tus padres (si no se parecen demasiado a ti) y después de ver el piso le ofrezcan 127.000 (de nuevo dirá que no). En ese momento debería de empezar a darse cuenta de que la gente ofrece mucho menos de lo que pide, aunque él seguirá creyendo que su piso vale 190.000-180.000.

A modo de remate final que vaya otro familiar tuyo (que no se parezca demasiado) y después de visitarlo le diga que un amigo/familiar/loquesea le contó que compró por la zona un piso muy parecido al suyo pero por 119.000 y que se ha interesado.

Después de varios meses sin probablemente haber tenido visitas y que 3 visitas diferentes le orienten de esa manera… (Más haber visto ese valor catastral que le tienes que haber pedido) al personaje le tienen que estar chirriando las neuronas.

Te podrá salir con que cualquier argumento absurdo del tiempo “es que mi piso es mejor porque… la orientación, o un parque o cualquier pollada que se le ocurra”. Con esos peregrinos argumentos intentará justificar un precio fuera de mercado.

Ten en cuenta que mucha gente tiene un valor emocional pegado a su inmueble, porque es SU piso/casa, lugar en el que ha vivido muchas cosas, muchos recuerdo… PERO EL VALOR EMOCIONAL VALE CERO EN EL MERCADO. Con talante y carisma hay que desmontar estos argumentos.

Como digo, si es mínimante inteligente recapacitará. Lo primero que intentará será ir a los portales inmobiliarios y bajar 6.000-10.000 el precio del inmueble, con la vana esperanza de atraer gente. Se percatará de que aún así eso no tira, y que como mucho le llaman agencias diciendo que le venderán el piso.

Su siguiente paso será llamar a tus padres, pues fueron quienes más ofrecieron. Es en ese momento cuando tus padres le dicen que ya han comprado, algo similar, y por 118.000 (menos incluso de lo que dijo la tercera visita). Al individuo le entrarán las prisas por llamarte ya que fuiste el segundo que más ofreció. Tú le dices que ya has visitado muchas cosas, que has tenido ya muchos pre-acuerdos, pero que si te lo deja en 120.000 compras.

Esta estrategia está muy bien para pincharle el culo a personajillos que buscan hacerse de oro la venta de un piso, es la medicina que no gusta probar. Pero OJO, porque esta estrategia está bien para tirar al precio de mercado, NO POR DEBAJO. Pues si de casualidad aparece alguien que le ofrece algo más de esa cantidad que tú tenías pensado finalmente ofrecer (lo que sería un precio de mercado justo), se llevan el gato al agua y tú te quedas con cara de tonto por pasarte de listo.

Entre otras estrategias está la de preguntar si se tiene miedo a los ocupas y comentas que lo ves mucho en las noticias y si le mencionas algún ocupa conocido de tu ciudad lo acojonas vivo. Gracias a la mierda de leyes que tenemos la gente teme mucho la usurpación de la vivienda.

Hablar con los vecinos es vital. Más de lo que puedes llegar a imaginar, porque te pueden contar mil cosas que no sabes del barrio y que agencias y particulares no te cuentan por desconocimiento o para no perder la venta. También alguno te comenta que ellos también tienen un piso en venta por la zona, más de una vez me ha pasado.

El vecindario puede llegarte a contar cuestiones de calidades, derramas hechas o futuras previstas. Por ejemplo, gracias a algunos vecinos me enteré de que en un sitio había filtraciones en los garajes por culpa de las piscinas (por eso el comercial no me dejó ver el garaje, según él porque no tenía las llaves). Otros vecinos te pueden contar anécdotas que ni se te pasan por la cabeza como que el garaje no tiene alcantarillado y si llueve se encharca, o que encima hay un supermercado y la cámara de pescadería tiene una fuga, la cual suelta agua a chorro justo donde está el garaje del piso en venta…

Algunos vecinos también te comentan precios por los que se han vendido recientemente los pisos de personas del inmueble. A mí me comentó uno que el precio de venta final en una urbanización era de 60.000 y gracias a eso pude ver lo muy enajenados que estaban los que pretendían vender todavía.

Aunque de algunos vecinos se puede saber información muy relevante para fijar una vivienda para compra; Los venderos mienten como bellacos. Si tu vecino del 5º te dice que vendió su piso en 190.000 no te creas que el piso que está a la venta en la 4ª planta implica que lo valga. Hay mucha gente que no admite haber malvendido y a lo mejor esos 190.000 tal vez fueron 160.000€.

Normalmente la propiedad siempre va a pedir mucho dinero por el piso, ya que quiere sacar todo el rendimiento posible, ya que el montante es grande, algunos le añaden valor sentimental (que como digo no vale nada en el mercado). Le meten precios disparatados a cosas que valen un mojón porque son “su piso de toda la vida” y duele separarse de algo así.

Otra estrategia es decir que el precio te parece alto porque sabes que en el bloque de al lado se han vendido por tal cantidad o que tras una visita un propietario te decía que te lo dejaba por mucho menos de lo ellos piden, pero es una estrategia muy “obvia” y puedes quedar como el culo si no lo planteas bien (y sin ir de chulo).

Siempre hay algún estratega de las finanzas que pide lo que le costó, los intereses que pagó al banco y todo lo que lleva pagado de comunidad de vecino e IBI (de risa). Hay gente que directamente está loca.

Como van a inflar mucho al alza, lo que los compradores tienen que hacer es desinflar: Una cosa que viene muy bien es meter excusas de todo tipo, buscar defectos, y si no los hay, te los inventas o exageras. Ejemplos:

Vecindario: “Estuve hablando con un vecino del otro bloque y claro, como me comentaba que aquí ha habido problemas de vecinos y suciedad, pues me daba un poco de reparo venir a verlo”.

Aunque sea mentira, con esta se pueden acojonar y poner mucho a la defensiva, pues no quieren perder la venta o que se corra la voz de mal vecindario; sea o no cierto.

Con segundas viviendas es sumamente efectivo, en especial aquellas costeras o de vacaciones en el pueblo, porque no saben exactamente cuánto hay de cierto en la evolución del vecindario.

En ocasiones se quedan muy pillados porque saben que es cierto, que el vecindario ha empeorado o que algún vecino hijo puta es un moroso… de todo. Ahí es cuando comienzan con el típico: Es un caso aislado, Ahmed, que todavía está integrándose…

Puedes descubrir pasteles que ni te imaginas en medio de una visita.

Derramas: Pregúntale derramas de todo tipo, fachada, ascensor, filtraciones, rellano, lo que sea.

Si casi no ha tenido le dices que ha tarde o temprano las tendrá y te tocará apoquinar. Y si ya ha tenido pones en duda las calidades del edificio, sea lo que sea, tienes por donde darle.

Suelos, azulejado, picaportes, muebles, cuadros: Todo elemento que pueda indicar que el inmueble tiene años y es viejo (como digo se puede mirar en el catastro con la dirección) es susceptible de ser apuntado con el dedo acusador.

No obstante recuerda que cuando compras un piso no lo compras por estos elementos, pero hay mucha gente que cuando muere el yayo ponen el piso a la venta tal cual estaba cuando murió. Si finalmente compras ese inmueble, todo eso viejo lo mandas al contenedor más cercano, le das un lavado de cara a la vivienda y puedes dar un giro importante al nuevo hogar por 4 elementos de madera y 6 picaportes.

Pero a la hora de lo visual (y esto es lo importante), es donde puedes decirle “no veo viviendo en algo tan viejo”. Eso duele a cualquier vendedor, primero por perder la venta y segundo que te digan que está viejo y por tanto poco o nada interesante.

Tranquilidad/ruido: Si la zona es muy tranquila (típico barrio sin casi gente ni comercios) le dices que claro, para comprar una barra de pan y unas lechugas ya te hace falta tirar de coche o andar media hora (sin importar que justamente sea lo que buscas). Es perfecto para decir que la zona se te hace incómoda. Y si es una zona de mucho ajetreo, pues comentas que buscas algo más tranquilo y sin estrés.

Orientación: Si es norte puedes decir que es poco luminoso y si es sur pues que te achicharras en verano. La orientación este solo tiene luz por la mañana y la oeste solo por la tarde.
Calle principal/secundaria: Si da a una calle principal puedes comentar que no te gusta tanto el ruido y si es secundaria que tiene menos “caché” por no ser calle principal. Más de lo mismo con los patios interiores, que pueden ser oscuros cual zulo.

Edad vecinos: Si ves que los vecinos son personas mayores, pues le cuentas que estás acostumbrado a barrios con más niños, jóvenes, con ocio para gente de 30 y pocos. Y si es un barrio muy joven lleno de niños que no te gustan los críos, que son todo ruidos, suciedad e incordio.

Número de vecinos: Si es una comunidad de pocos vecinos dices que el lugar no tiene vida. Si son muchos vecinos, que a mayor número de vecinos, mayores las posibilidades de tener roces y problemas. Hay muchos casos en comunidades grandes, y siempre hay algún chalado, por lo que es un argumento muy sólido y que puede acojonar mucho.

Piscina: Mucha gente pone la piscina como super argumento de venta en bloque es de pisos. Es muy fácil contratacar diciendo que suben mucho los gastos de comunidad y apenas compensa dado que se usa 2 meses año. Más aún si se trata de un lugar donde hay playas cerca.

También decir que no te gustan las piscinas porque siempre se llenan de críos y niñatos. Además para nadar en serio y darse un chapuzón como dios manda están las piscinas de gimnasios.

Como he comentado todos estos trucos funcionan mejor con segundas residencias:

Las segundas residencias son lugar de disfrute, y si se vende es porque el dinero hace falta (ya que el líquido a percibir es grande). El que vende el piso de los abuelos o su primera residencia puede no tener tanta prisa en vender. Apretar en precio siempre funciona mejor con gente realmente dispuesta a vender y no gente que “prueba suerte” en el idealista.

RECUERDA: Todo quisqui tiende a sobrevalorar sus propiedades, por el simple hecho de ser suyas, ya que les ha costado dinero, tiempo, hipoteca, valor sentimental… ya sabes, nadie cree que su hijo sea feo. Pero todos los argumentos para tirarles de la moto hay que saber llevarlos con talante y elegancia.

Niños y Ancianos: Los niños y ancianos debería estar vetados de toda visita. ¿Por qué digo esto? Los niños especialmente, como niños que son, no tienen comportamiento de adultos; quieren jugar, distraerse, hacer el tonto. Son niños, y esas personitas no entienden que el estar acompañando a sus padres a visitar la que puede ser su próximo hogar implica estar quietecito y calladito.

Más de una vez me he encontrado en visitas a inmuebles (e inmuebles de lujo con niños corriendo por la casa, tocando las paredes, interrumpiendo a los adultos mientras hablan, gritando… entre otras. Si vas a visitar un inmueble, deja a los niños con la abuela o puede que el estar pendiente de que se porten bien te olvides de observar detalles de importancia.

Más de lo mismo con ancianos. En especial ancianos lentos, torpes, ciegos o que en general ni vayan a aportar punto de vista a la visita y no vayan a ser más que algo de lo que estar pendiente.

Si eres treintañero y quieres consejo de tus padres/tíos y similares, déjalo para una segunda visita. La primera ve tú o tú con tu pareja si es para los dos.

Detectar al vendedor urgido:

Siempre habrá vendedores mucho más urgidos que otros. Hay signos que son muy delatadores.

Un ejemplo es el número de camas. Lugar con literas o cunas en el cuarto de los padres es el clásico signo de persona urgida por vender. Necesita más espacio, y esa casa se le queda pequeña, si no es hoy será mañana, pero necesita vender. No está puesto el anuncio para probar suerte y ver si alguien le da lo que pide.

Otro ejemplo, además muy a tener en cuenta para forzar el precio hacia abajo, es el que te repite el mismo atributo una y otra vez. “La cocina es muy luminosa”, bla bla, “La cocina es muy luminos”, bla bla, “La cocina es muy luminosa”. Que sí, cállate de una vez, que a la primera me he enterado. Alguien que te repite lo mismo una y otra vez sabe que solo tiene un punto fuerte en su vivienda y que todo lo demás son pegas que se le pueden poner y motivos para hundirle el precio.

Sin duda muy obvio es el típico que en seguida te dice “pero podemos bajar 3.000…” Sí, sí, 3.000 y 10.000 también. Otros también te lo ponen en el mismo anuncio: Precio negociable. Cuantos más sean a repartir en la venta del piso más podrás apretarles, porque alguien que solo vaya a pillar 15.000 de la venta, no pierde tanto en números absolutos si solo recibe 11.000.

Señal y ARRAS

Mucha gente no sabe los “pasos” para comprar un piso.

Normalmente antes de pasar por notaría, donde se produce la transmisión patrimonial, se hace un contrato de Arras. Las arras son un contrato privado por el que dos partes acuerdan un futuro intercambio y se estable la cantidad y el plazo.

Como es un contrato privado, es modificable, y por tanto se pueden añadir clausulas, modificar fechas… de todo. Lo habitual suelen ser 2 meses desde la firma de arras, hasta el día de ir al notario, pero esto no es fijo, y puedes poner menos tiempo.
Si solo lo tienes “apalabrado” puede que al final se echen para atrás en la venta. En las arras es muy habitual depositar una cantidad a modo de compromiso. Un montante habitual suele ser un 10% del capital total acordado. Por como es el contrato de arras, si después de haber depositado esa cantidad, tú como comprador te echas para atrás y decides no seguir adelante, ese dinero lo has perdido, por eso hay que estar muy seguro de esa operación. Por el contrario si es la propiedad quien se echa para atrás, deberá abonarte la cantidad que has depositado, multiplicada por 2.

Un ejemplo sería si vas a comprar un inmueble de 200.000 y ya has depositado 20.000 euros en arras, si el vendedor se retira y no acude al notario tendrá que pagarte 40.000 eurazos. Si vas a comprar por agencia inmobiliaria lo normal antes de las arras es dejar una señal y reservar el piso. Es decir, para que no te “quiten el piso” tu depositas 2000 euros y acuerdas que en los próximos días (10-15 días naturales según lo que acuerdes y firmes) se realizarán las arras. Por tanto los pasos serían; Señal, a los pocos días arras, y semanas más tarde notaría (que es donde realmente obtienes la propiedad).

Opción a compra

Hay bastante desconocimiento en relación a esta opción de adquirir vivienda. Cuando tiras por esta vía no pagas un alquiler y si compras te lo descuentan, es algo más complicado:

Hace falta dar una entrada del 10-15%, conocido como prima. Como se ha comentado con las arras: Se trata de un contrato privado por el que se acuerda que el alquilado tiene la opción de comprar el inmueble en un plazo previsto (3-5 años, lo acordado por las partes) a un precio ya acordado y con una mensualidad acordada. Del mismo modo, el descuento en el precio final de venta no tiene que ser necesariamente el 100% de lo que has estado pagando de renta mensual.

Pongamos por caso:
Dos partes acuerdan que el inmueble sito en la calle Ilitri queda arrendado a Mr. Roto por parte de Paco Viyuela que ostenta la propiedad. Viyuela quiere que en caso de que ejecuten la opción de compra el precio de venta serán 100.000 y el alquiler mensual será una cuota de 400 euritos. Tendrán la opción de compra durante 3 años. El descuento será del 100% para las mensualidades del primer año, del 80% para el segundo y del 50% para el tercer año.

Todo ello acordado y firmado el 31 de diciembre del año 2009 y entrando a vivir el día 2 de enero de 2010. Eso implicará para Mr. Roto tener que pagar 10.000 a Viyuela el día 31 y al mismo tiempo tener 30 días para pagar el impuesto de ITP.

El día 20 de diciembre de 2010, Roto decide que le gusta el piso, la zona, ya están hechos al lugar y decide ejecutar su opción a compra para el día 30 de diciembre. Por lo tanto tendrá que pagar a Viyuela los 100.000 menos los 10.000 ya adelantados menos los 400x12 mensualidades: 85.200 lereles es lo que le tendrá que pagar Roto a Viyuela.

En cambio si Roto decide ejecutar su opción de compra el 30 de junio de 2011, habiendo pasado ya año y medio, tendrá que pagarle “sólo” los 100.000 menos los 10.000 menos los 400x12 (4.800) del primer año, menos 400x6x80% (1.920) del segundo año: 83.280€.

Si Roto no ejecuta la opción a compra, habrá perdido los 10.000 más los 400x36 de las mensualidades. Si roto decide ejecutar la opción de compra y Viyuela se niega, Pepe, digo… Paco, se habrá metido en un buen lío porque le tendrá que devolver mucha pasta a Mr.Roto, al margen de todo el rollo judicial.

¿Es interesante la opción a compra? A mi juicio no demasiado. Sólo la recomiendo en tiempos en los que el precio de la vivienda sube mucho (ya que estás fijando precio a fecha de hoy a algo que dentro de 2 años puede estar más caro) y aunque te vas deduciendo parte de la pasta, ya has tenido que adelantar un montante significativo. Sólo lo haría en caso de estar seguro de querer comprar ahí, pero aún no tener suficiente ahorrado para dar la entrada al banco.

Enlace de interés: http://www.fotocasa.es/blog/alquiler/alquiler-con-opcion-compra-como-funciona

EDIT: COMPRAR TERRENO Y CONSTRUIR CASA

“Shur, tengo un hermano/primo/cuñado/conocido que sabe de obra y había pensado en hacerme yo la casa. Me ahorro un pico y la hago a mi gusto”

No es mala opción. Ciertamente algo se ahorra, y te la puedes hacer como más te guste. Pero incido de nuevo en lo de hacer “cosas raras”, es decir, viviendas atípicas que si hay que venderlas nadie está interesado.

Lo primero es saber que tenemos diferentes tipos de suelos; rurales, urbanos, urbanos no consolidados, urbanizables… Es importante saber qué tipo de suelo vamos a adquirir. Incluso suelos urbanos, si no tienen aprobado un plan o Estudio para ser edificado, podrían seguir siendo nada más que un terreno sin un ladrillo pues podríamos no obtener los permisos para hacer una obra. Algunos directamente no tienen permisos para construir por parte de un paisaje, espacio protegido. Mucho ojo a esto.

Dejo enlace de interés porque tampoco quiero hacer un copia pega y plagiar trabajo de otros…
Lohttp://www.slowhome.es/comprar-terreno/la-diferencia-suelo-urbano-urbanizable-no-urbanizable

¿Vivienda habitual o segunda residencia? Es otra cuestión que debes tener en cuenta de cara a que vivienda construir. Una casita de fin de semana puede ser más pequeña, con menos habitaciones y más alejada de la ciudad, ya que la frecuencia de desplazamientos es menor. Además no te harán falta calidades más grandes, la cocina no necesitará ser grande e incluso las habitaciones con cama y armario van que chutan. Una vivienda habitual por otro lado es mejor dedicarle más espacio para disfrutarlo como dios manda.

Si hablamos de la distancia a la ciudad o la estructura de la vivienda tengo que referirme de nuevo al párrafo anterior.

Cuanto más habitual vaya a ser tu vivienda, menos alejada debería estar de la civilización, en especial de centros comerciales, colegios, ambulatorios o cualquier tipo de servicio en general. También es aconsejable que haya algún transporte público que lleve a los núcleos urbanos cercanos y relevantes. Piensa que ahí podrías llegar a pasar tu jubilación, ponte en óptica para largo o muy largo plazo.

En cuanto a la estructura de la vivienda, comento de forma similar a los Dúplex: Las barreras arquitectónicas no molan, así que en tu casa habitual las menos posibles. De hecho incluso recomendaría no excavar para hacer el garaje, dejarlo en la misma planta y con comunicación a la vivienda para no mojarte en los días de lluvia (como ocurre por ejemplo en la casa de los Simpsons). Mínimo cocina, salón, baño completo y una habitación doble en la parte de abajo.

La gente con pasta que se hace las casas a medida suele hacer casi toda la vivienda en una planta, dejando 2 habitaciones y un baño en la parte superior a modo de zona de invitados. La otra alternativa es dejar la zona de “living” en un ala de la casa y toda la parte de dormitorios en otra. Si vas a hacer vivienda habitual haz cocina y salón grandes, pero no alejados. no recomiendo para este tipo de viviendas las cocinas americanas. Las cocinas americanas fueron un invento para fusionar cocina y salón y así que los espacios pequeños fuesen más “amplios”. Si tienes terreno de sobra no te hace falta hacer cocina americana, y si puedes, orienta la cocina de forma que se pueda comunicar con el jardín y de esta forma hacer unas buenas barbacoas cuando el tiempo acompañe.

Medidas mínimas recomendables para una casa como vivienda habitual:

Salón: 25 m2.
Cocina y habitaciones pequeñas: 15 m2
habitaciones de matrimonio: 20 m2
Baños: 10 m2

Si algún shur conoce Cantabria, un ejemplo para vivienda habitual para alguien que hace vida en Santander sería la zona de Bezana/Camargo/Astillero o incluso Sancibrian, pero una menos habitual o más de fin semana sería la zona de Mogro/Miengo o incluso la del Pas si se es más de montaña.

En lo relativo a orientación, lo mismo que para los pisos: Sur te da más luz pero más calor en verano, sin embargo norte menos luz y mucho más frío en invierno. Decide que habitáculos prefieres tener más cálidos en verano pero más fríos en invierno. Según en qué punto de España te encuentres también influirá.

Estate cerca de una carretera para enlazar rápido a la civilización, pero no en primera línea, o te cagarás en todo el tráfico rodado del pueblo.

Que el terreno no esté muy inclinado por dios. Lo gracioso de los terrenos es que sean llanos, o que al menos la cuesta no sea significativa. Un terreno demasiado inclinado no se disfruta, no sirve ni para que los niños jueguen a la pelota. Al mismo tiempo segar será un sufrir. Del mismo modo tampoco lo pongas justo en la cumbre de un terreno o montaña, pues te pegará el viento por todos lados.

Si hablamos de segar, hablamos de hierba. Cuanto más terreno, más hierba que segar, y créeme, la hierba crece a toda velocidad. Una finca de 300-400 metros ya te da para una buena planta de vivienda y al mismo tiempo hasta piscina.

Si eres un obseso del fin del mundo y un fanático de las pelis de zombies, construye una casa cerca de un río/pozo con zona subterránea dentro de la vivienda llénala de conservas, comida seca, varios cientos de litros de agua y un puñado de bidones de combustible (alejados de cualquier enchufe por si se prende lo inflamable). Pilla placas solares para estar abastecido energéticamente y ten varias cabritillas por el jardín para que sean tu “segadora” particular, además de buena fuente de proteínas para unos buenos filetes. Serás la envidia de tus vecinos cuando el virus zeta lo haya arrasado casi todo.

Dejo enlace de interés donde viene mucha información más detallada y concreta sobre toda la temática de construir una casa. Se trata de una empresa constructora por lo que veo. No quiero hacer publicidad, pero su blog es lo más completo que he encontrado referente al tema.
http://www.slowhome.es/blog

VENDER CASA PARA COMPRAR CASA

En caso de tener una propiedad y querer venderla para comprar otra, nos ahorramos impuestos destinando el importe de la venta del primer inmueble para la compra del seguro. OJO, plazo máximo de dos años.
En estos casos hay que tener en cuenta una serie de cuestiones. Si se vende una propiedad para saltar a otra es más conveniente tener firmadas arras o reservas de la venta antes de la compra del segundo inmueble, así no nos quedamos “colgados”. También importante hablar con el banco de cara a cómo va a ser la nueva hipoteca y demás. Siempre digo lo mismo, comparad, buscad, preguntad.

Enlace de interés:
https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Ciudadanos/Vivienda/Tributacion_de_la_compra_de_la_vivienda/Exencion_por_reinversion_de_la_vivienda_habitual.shtml

CASA Y DIVORCIO

Un shur me cita y añade info muy interesante para aquellos que estén con la duda sobre qué pasa si nos casamos y nos divorciamos pero hay vivienda de por medio:

Cita:

He encontrado estos artículos muy interesantes sobre el tema, sería útil ponerlos en el manual

La vivienda en el divorcio I: ¿Quién se queda en la casa?
https://www.meteteentusasuntos.es/guias/la-vivienda-en-el-divorcio-quien-queda-la-casa

La vivienda en el divorcio II: ¿Quién debe pagar los gastos?
https://www.meteteentusasuntos.es/guias/vivienda-en-divorcio-quien-paga-gastos

La vivienda en el divorcio III: ¿Qué hacemos con la casa?
https://www.meteteentusasuntos.es/guias/la-vivienda-en-el-divorcio-que-hacer-con-la-casa

COVID19 Y CRISIS SANITARIA

La situación post-covid todavía ni siquiera podemos hablar de ella pues todavía sigue el virus circulando, dando por culo, cerrando locales, encerrando a la gente en sus casas y dañando la economía.
El confinamiento hizo que la gente quiera más casas con jardín y según me comentaron de una comercializadora, parece que incluso los bajos con terraza grande, ni siquiera jardín, se demandan más que antes.
Pero el conjunto de la vivienda se ve arrastrado por la economía y de hecho aunque el 2020 no se vio extraordinariamente afectado, el 2021 deja paso lo siguiente:
https://cincodias.elpais.com/cincodi…31_067390.html

Según otras noticias, solo el 30% de los jóvenes que tenían pensado comprar vivienda se han echado para atrás:

La segunda ola del Covid no frena el apetito por la compra de viviendas

Tristemente la pandemia no ha acabado e incluso con las vacunas las cepas pueden retrasar todo. Ojalá para finales de este año ya podamos hablar del covid19 como virus que ya es historia pero no parece que vaya a ser así, al menos de momento, los próximos meses serán cruciales y la evolución de la pandemia afectará al empleo y por supuesto esto afectará a los compradores de vivienda.

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Un forero preguntaba:

Cita:

Hola buenos días, yo tengo una duda con el tema de la venta y hacienda.

Hace 5 años nos compramos un piso por 85.000 ahora nos sale la oportunidad de venderlo por 160.000, la intención sería pillarnos una casa más grande, sé que si inviertes todo el dinero en menos de dos años no tienes que pagar a hacienda.

Pero mi duda es si tengo que invertir todo el beneficio o si me puedo quedar con un fondo ( unos 20k ) por si tengo que hacer algún tipo de reforma

Según lo que se lee en el enlace que he indicado se puede destinar también a rehabilitación (no solo a venta).
Plazo de la reinversión.

Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter .
.
La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.

Deduzco que si esa parte que ahorras para rehabilitación se deberá destinar en los próximos 2 años. Pero esto es deducción mía

Nota: Los enlaces puede que no hayan sido actualizados; última modificación 23/01/2021.

Aportaciones a tener en cuenta de otros shurs:

Cita:

Una info interesante sobre comprar piso con derramas pendientes

¿Quién paga las derramas en la compra de un piso? | Consumer

Las inmobiliarias siempre dicen (al menos las 3 con las que estoy trabajando yo) que tiene que pagarlas el que es propietario del piso en el momento en que las derramas fueron aprobadas en junta de vecinos. Imagino que porque ese argumento es el más atractivo para el comprador y así venden el piso más fácil. Sin embargo ya veis que la ley de propiedad horizontal dice lo contrario.
Más información
http://blogs.elconfidencial.com/vivi…-pagos_183787/

Autor Elsabueso

https://www.amazon.es/ACIERTA-comprar-VIVIENDA-advertencias-inmobiliario-ebook/dp/B081MC4TVK?tag=eleinst-21